Fastigheter vänder men kontor kvar i motvind

^{Investeringar i finansiella instrument kan både öka och minska i värde och som investerare kan man förlora hela sitt investerade kapital. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Som mottagare av våra sektorkommentarer är det viktigt att du själv fattar egna beslut om lämpligheten i att investera i de finansiella instrument som nämns i våra sektorkommentarer och du ansvar själv för de ekonomiska konsekvenserna av dina beslut och investeringar.}

Efter ett par tunga år för fastighetsaktier har sentimentet vänt uppåt. Men det är långt ifrån ett jämnt lyft i sektorn. I ett studiosamtal på ABG Private Banking pekar ABGSC:s fastighetsanalytiker Fredrik Stensved på stora skillnader inom sektorn – både när det gäller värdering, tillväxtpotential och marknadsexponering.

– Fastighetssektorn handlas kring 17x förvaltningsresultatet och fortfarande med en rabatt på 10–15 procent mot substansvärdet, vilket är runt 20 procent under snittet för de senaste tio åren. Samtidigt växer sektorn faktiskt snabbare än på länge, både i år och nästa år, säger Fredrik Stensved.

Det som tidigare styrde sektorn – ränteförväntningar – har fortfarande stor betydelse, men skiftet mot operationella nyckeltal som vakansgrader och hyrestillväxt är påtagligt. Med det i åtanke pekar Fredrik Stensved på logistik och lätt industri som de tydligaste vinnarna framåt.

– Vi är fortsatt skeptiska till kontorsexponering. Där ser vi högre vakanser, svagare hyresutveckling och fortsatt påverkan från hemarbete. Stockholms kontorsvakanser har stigit 6–7 procentenheter senaste tre åren, till en nivå kring 11–14 procent. Historiskt har snittet legat på 7. Det är en tydlig signal om att mycket av svagheten fortfarande består.

Men det är inte bara strukturella trender som spökar för kontor – även konjunkturen biter.

-Vi räknar inte med att kontorsmarknaden når sin botten förrän någon gång under 2025. För att lönsamheten i sektorn därefter ska kunna återhämta sig krävs både minskad vakansgrad och förbättrad hyresutveckling – vilket talar för en långsammare återhämtning än många hoppas på i de kontorstunga bolagen, säger Fredrik Stensved, fastighetsanalytiker på ABGSC.

Samtidigt finns det aktörer som utnyttjar läget. Kapitalmarknaden är öppen och flera bolag har genomfört emissioner i offensivt syfte, vilket ses som ett styrketecken. Bank- och obligationsmarknaden fungerar dessutom effektivt, med god tillgång till likviditet och pressade bankmarginaler – något som gynnar välskötta fastighetsbolag. Ett flertal aktörer har också tagit in eget kapital de senaste månaderna för att kunna växa vidare, snarare än att parera kris. Det är signaler om styrka i en annars splittrad sektor.

Vinnare och varningsflagg i fastighetssektorn

Enligt Fredrik Stensved framstår Fabege som en aktie att undvika i det här läget, givet en fortsatt svag kontorsmarknad i Stockholm, med hög vakansgrad, särskilt i nyproducerade lokaler.

-Jag tycker fortfarande att det är ganska utmanande. Det är relativt mycket vakanser i nyproduktionen och den måste hyras ut innan man får någon tillväxt. Det är fortfarande ett hyresgästmarknadsläge.

Även om vinsttillväxten i Fabege väntas bli positiv framåt, är det flera andra bolag i sektorn som växer snabbare. Fabege handlas samtidigt till en värdering strax över sektorsnittet, och möjligheten till återköp – som tidigare varit en del av caset – ser inte ut att realiseras. Fokus verkar dessutom långsamt förskjutas från projektutveckling mot centrala och stabila, men lågavkastande fastigheter i Stockholm, vilket Fredrik Stensved tolkar som en indikation på att Fabege kanske är på väg att bli ett nytt Hufvudstaden.

På köpsidan lyfter Fredrik Stensved fram ett fastighetsbolag med renodlad exponering mot lager och lätt industri – ett segment med låga vakanser och fortsatt god efterfrågan. Bolaget har en solid balansräkning och tillväxtpotential, och rekommendationen är Köp. Vilket bolag det är går Fredrik Stensved igenom för inloggade kunder här.

^{Sektorkommentarerna ges ut av ABG Private Banking, en avdelning inom ABG Sundal Collier AB, som en service till ABG Private Bankings kunder och prenumeranter. Eventuell information om finansiella instrument och/eller tjänster som framgår av detta nyhetsbrev är inte avsedd att utgöra ett råd eller en rekommendation att agera på ett visst sätt. Informationen är av allmän karaktär och inte anpassad utifrån mottagarens individuella situation. Innehållet ska inte heller betraktas som en investeringsanalys eller en investeringsrekommendation. Placeringar i finansiella instrument är förknippade med ekonomisk risk. Du ansvarar själv för risken med dina investeringar och måste således själv skaffa dig kännedom om instrumentens egenskaper och risker.}

^{Viktig information}

^{ABGSC AB har fastställda riktlinjer och rutiner för att undvika och hantera intressekonflikter mellan sig och sina kunder och mellan sina kunder. Ytterligare information om intressekonflikter, ansvarsbegränsning, distribution och upphovsrätt hittar du här.}