Sektorsentiment går från bra till utmärkt

^{Investeringar i finansiella instrument kan både öka och minska i värde och som investerare kan man förlora hela sitt investerade kapital. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Som mottagare av våra sektorkommentarer är det viktigt att du själv fattar egna beslut om lämpligheten i att investera i de finansiella instrument som nämns i våra sektorkommentarer och du ansvar själv för de ekonomiska konsekvenserna av dina beslut och investeringar.}

Fastighetssektorn har återfått god tillgång till finansiering, räntorna sjunker, och hyresgästerna klarar av de kraftigt höjda hyrorna. Transaktionsmarknaden visar också tecken på att börja återhämta sig. I ett studiosamtal med ABG Private Banking lyfter Fredrik Stensved, fastighetsanalytiker på ABGSC, fram de faktorer som höjer sentimentet i fastighetssektorn på Stockholmsbörsen från bra till utmärkt:

– Vi ser fallande räntor, lägre obligationsmarginaler och minskade kreditmarginaler för bankfinansiering. Flera fastighetsbolag har också genomfört kapitalanskaffningar för att expandera. Vi tror att detta kommer att driva igång transaktionsmarknaden på allvar under fjärde kvartalet. Efter en period av ifrågasättande kring bokförda värden ser vi nu att ökade transaktioner kommer att bekräfta fastighetsvärdena i många segment.

Enligt Fredrik Stensved är kontorsmarknaden fortsatt under press. Även om hyresgästerna har hanterat inflation och hyreshöjningar, har vakanserna ökat. I Stockholms innerstad är vakansgraden – andelen outhyrda ytor i förhållande till beståndet – nu 8 procent, medan den i ytterområden ligger på 10–15 procent. Hyresgäster tenderar att välja mindre lokaler men i bättre lägen, och många företag erhåller rabatter eller renoveringar i samband med omförhandlingar av hyresavtal. Detta riskerar att leda till minskat kassaflöde för fastighetsbolag med kontorsexponering, eftersom renoveringskostnaderna stiger.

Bostadsmarknaden är ett annat segment med viss osäkerhet. Investerare och kapitalförvaltare visar större intresse för nyproducerade hyresrätter än för äldre fastigheter. Äldre bostäder har visserligen lägre hyror och möjligheter till värdeökning genom renoveringar, men osäkerhet kring driftskostnader och kommande krav på energieffektivisering gör dem mer riskfyllda. Nyproducerade bostäder erbjuder däremot mer förutsägbara kostnadsstrukturer och klara energiklassificeringar, vilket gör dem mer attraktiva för investeringar, enligt Fredrik Stensved. Han ser dessutom bättre utsikter i segment som lätt industri, logistik och i vissa externa handelssegment.

På aggregerad nivå har kassaflödestillväxten i fastighetssektorn varit negativ i sex kvartal i rad, men vände till positiv under andra kvartalet i år (se graf nedan).

– Vi räknar med att kassaflödet kommer att växa med 15 procent under 2025 och 10 procent under 2026. Det är anmärkningsvärt i en europeisk kontext och beror på att de svenska fastighetsbolagen har högre belåning och kortare räntebindning. Sektorn handlas för närvarande med en rabatt på cirka 10 procent, säger Fredrik Stensved.

Kassaflödesvinst per aktie (CEPS) vänder och blir positiv

Han bedömer att vinstestimaten är för låga och förväntar sig att de behöver justeras upp.

– För det första, om bolagen väljer att konvertera sin rörliga finansiering till femårsswapar, som erbjuder en lägre ränta på drygt 2 procent jämfört med Stibor och reporäntan på 3,25 procent, kommer kassaflödesestimaten för 2025 att stiga. Även om inte alla bolag genomför denna förändring fullt ut, förväntar vi oss att det sker i viss utsträckning under tredje och fjärde kvartalet. För det andra har flera bolag genomfört kapitalemissioner för att kunna förvärva tillgångar, men en del av kapitalet har ännu inte använts, vilket också kan bidra till högre vinstestimat.

Fredrik Stensved ser att sentimentet i fastighetssektorn går från bra till utmärkt. Sektorn handlas för närvarande cirka 10 procent under sitt historiska genomsnitt, växer snabbare än de flesta andra sektorer och har dessutom gott om kapital för framtida förvärv.

– Den enkla resan vad gäller värdering är dock i stort sett redan gjord. Vi rekommenderar att man fokuserar på fastighetsbolag med starkt ledarskap, robust balansräkning, och fastigheter med en högre avkastning än genomsnittet. Vi föredrar också de bolag som har potential att höja sina vinstestimat genom förvärv eller organiskt värdeskapande, säger Fredrik Stensved.

Vill du veta hur ska investera i fastighetssektorn? Se hela studiosamtalet med ABG Private Banking där Fredrik Stensved presenterar sitt favoritcase respektive finansieringskandidat i fastighetssektorn .

^{Sektorkommentarerna ges ut av ABG Private Banking, en avdelning inom ABG Sundal Collier AB, som en service till ABG Private Bankings kunder och prenumeranter. Eventuell information om finansiella instrument och/eller tjänster som framgår av detta nyhetsbrev är inte avsedd att utgöra ett råd eller en rekommendation att agera på ett visst sätt. Informationen är av allmän karaktär och inte anpassad utifrån mottagarens individuella situation. Innehållet ska inte heller betraktas som en investeringsanalys eller en investeringsrekommendation. Placeringar i finansiella instrument är förknippade med ekonomisk risk. Du ansvarar själv för risken med dina investeringar och måste således själv skaffa dig kännedom om instrumentens egenskaper och risker.}

^{Viktig information}

^{ABGSC AB har fastställda riktlinjer och rutiner för att undvika och hantera intressekonflikter mellan sig och sina kunder och mellan sina kunder. Ytterligare information om intressekonflikter, ansvarsbegränsning, distribution och upphovsrätt hittar du här.}